يعمل مشروع نظام الوساطة العقارية الجديد على تطوير الوساطة العقارية وضوابطها، من أجل تنظيم ممارسة الوساطة العقارية في المملكة، وذلك حين إبرام عقد الوساطة وكذلك حدد نظام الوساطة العقارية السعودي قيمة ما يحصل عليه الوسيط العقاري مقابل الوساطة، وبهذه المقالة سنوضح كافة التفاصيل حول نظام الوساطة العقارية السعودي وطريقة استخراج رخصة الوساطة العقارية للافراد وكذلك رسوم رخصة الوساطة العقارية.
نظام الوساطة العقارية السعودي
تعني الوساطة العقارية ممارسة النشاط الذي يتمثل في التوسط في إتمام صفقة عقارية بين الأطراف المعنية، مقابل الحصول على عمولة. وتشمل هذه الخدمة الوساطة الإلكترونية التي تتم عن طريق استخدام وسائل التقنية، مثل المواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي، وغيرها من الوسائل التي تتيح للوسيط العقاري التواصل مع الأطراف المعنية وتسهيل عملية البيع أو الشراء، وذلك وفق اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.
اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية
حيث جاءت بنود اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية كما يلي:
أحكام وشروط وإجراءات الترخيص
- تُعد الهيئة دليلاً لتصنيف التراخيص التي تصدرها، بموجب معايير محددة تم اصدارها من قبل المجلس.
- يجب على المُرخص بالنشاط المسموح له وفقا بما ينص عليه الترخيص.
- يتوجب على جميع العاملين الذين يقومون بأي نشاط في المنشآت المُرخص لها إجراء البرنامج التأهيلي المطلوب لهذا النشاط وتسجيلهم في المنصة الإلكترونية.
- تقتصر ممارسة أنشطة إدارة المرافق وإدارة الأملاك والمزادات العقارية على المنشآت المرخصة لهذه الأنشطة.
مدة الترخيص وتجديده وحالات انقضائه
- تكون المدة المحددة الترخيص سنة واحدة، ويمكن تجديدها لفترة تصل إلى خمس سنوات ولا تتجاوز ذلك.
سجل الوسطاء العقاريين
- تقوم الهيئة بإنشاء سجل يضم الوسطاء العقاريين المرخصين والمؤهلين الذين يتبعون المنشآت المرخصة.
- يتم اتاحة بيانات السجل للاستعلام وفقًا للمعايير التي تحددها الهيئة.
ضوابط ممارسة الوساطة العقارية والخدمات العقارية
يتعين على الوسيط العقاري الالتزام بالنقاط التالية:
- الكشف الكتابي لأطراف العقد العقاري عن أي تعارض للمصالح، أو إذا كان يمثل كل من الطرفين في نفس الوقت.
- عدم الكشف عن أي بيانات أو معلومات يحصل عليها في سياق الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من الأطراف المعنية.
- عدم الكشف عن أي صفقات عقارية تمت عن طريقه أو عن أي معلومات متعلقة بأي من الأطراف في الصفقة العقارية.
- إخطار أطراف الصفقة العقارية بجميع المعلومات والوثائق ذات الصلة بالصفقة العقارية التي تحصل عليها.
- إدراج رقم الترخيص الخاص به في عقود الوساطة وجميع العمليات الأخرى المتعلقة بالوساطة العقارية والخدمات العقارية.
- عدم التدخل في أي صفقة عقارية تنشأ فيها مصالح متعارضة، إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من الأطراف المعنية.
- عدم تقديم خدمات وساطة على عقار غير قابل للتصرف، إذا كان ذلك ممنوعًا.
- الالتزام بالتزامات العقد الأساسي الذي تم توقيعه مع طالب الخدمة، وذلك عند توقيع عقد وساطة مع وسيط آخر.
- الالتزام بالضوابط والمعايير والأدلة المحددة من قبل الهيئة المعنية بتنظيم الأنشطة العقارية ذات الصلة.
- الإبلاغ عند التوقف عن ممارسة النشاط لمدة تزيد عن سنة للهيئة المعنية.
عقود الوساطة
يتطلب توثيق عقد الوساطة العقارية التعامل مع مجموعة من المعلومات والوثائق الهامة. ومن أجل ضمان سير الأمور بسلاسة ودقة تامة، يجب أن يتم تضمين العناصر التالية في كل عقد وساطة عقارية:
للعقد المبرم مع مالك العقار :
- بيانات كافة أطراف العقد، بما في ذلك الأسماء والعناوين وأرقام الهواتف وأرقام الهوية وغيرها من التفاصيل المهمة.
- بيانات الوكيل ورقم الوكالة في حالة توكيله.
- رقم العقار الصادر من السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه.
- وصف مفصل للعقار بما في ذلك الموقع والمساحة والأبعاد والخصائص الفنية والمواد المستخدمة في البناء وغيرها من التفاصيل المهمة.
- تحديد نسبة أو مقدار عمولة الوساطة التي سيتم دفعها للوسيط.
- تحديد مدة العقد وفترة انتهائه.
- يجب الإشارة إلى النزاعات التي تخص العقار إذا وجدت.
- الرهن الذي يؤثر بالانتفاع من العقار إذا وجد.
- الالتزامات الغير موثقة على العقار في وثيقة العقار إذا وجدت.
- الخدمات التي تتعلق بالعقار، مثل الكهرباء والماء والغاز والإنترنت والهاتف وغيرها من الخدمات المتاحة في المنطقة.
- المعلومات التي من الممكن ان تؤثر في قيمة العقار، مثل التقييم العقاري وتاريخ البناء وغيرها من المعلومات المهمة.
للعقد المبرم مع كلا من المشتري أو المستأجر:
بيانات كافة أطراف العقد، بما في ذلك الأسماء والعناوين وأرقام الهواتف والبريد الإلكتروني إذا كانت متاحة. كما يجب تضمين بيانات الوكيل إذا كان هناك وكيل يمثل أحد الأطراف في العقد، ورقم الوكالة إذا كانت متاحة.
أحكام الضمان والعربون
- وفقًا للمادة الثانية عشرة من النظام، يتم توفير ضمان مالي أو بنكي للعقار المستأجر كضمان.
- يتم تسليم الضمان المالي في مدة لا تتجاوز يومين عمل من تاريخ توقيع عقد الإيجار الموحد وكذلك استلام الضمان، ويتم الاحتفاظ به من قبل الهيئة أو الشخص المخول به لهذا الغرض.
- تودع أموال الخاصة بالضمان في حساب خاص ينشأ لهذا الغرض، ولا يجوز التصرف بها إلا للغرض المخصص لها.
- تضع الهيئة القواعد اللازمة لتخويل استلام الضمان المالي.
- يتم تحديد القيمة للأضرار للعقار المستأجر بالاتفاق بين الطرفين وفقًا لنموذج مُعد من الهيئة.
- يجب أن يكون الخبير المتخصص، وفقًا لأحكام النظام، من المقيمين المعتمدين الذين تحددهم الهيئة.
- تقوم الهيئة أو الشخص المخول به بإعادة المبلغ المتبقي من الضمان بعد الاستقطاع -إن وجد- بناء على الموافقة الموقعه من الأطراف أو قبول حل الخبراء أو كذلك صدور حكم قضائي في هذا الشأن.
الرقابة والتفتيش والضبط
لتأدية مهام الرقابة لتنفيذ أحكام النظام بصورة فعالة واحترافية يتم ما يلي:
- يتم تسنيد المهام إلى جهة حكومية مختصة وذات كفاءة عالية في القيام بهذه المهام.
- يتم استخدام مبدأ المشاركة في الدخل عند استعانة الهيئة بالقطاع الخاص لتنفيذ المهام المحددة.
- يتم استخدام نظام المنافسات والمشتريات الحكومية عند الحاجة إلى استعانة الهيئة بالقطاع الخاص لتنفيذ مشاريع محددة.
لجنة النظر في مخالفات النظام وإيقاع العقوبات
تتولى لجنة النظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة وإيقاع العقوبات مهمة العمل وفق الإجراءات التالية:
- تُقيِّد المخالفة في سجل خاص لدى اللجنة برقم وتاريخ وتدرج في جدول أعمالها.
- يُحرر لكل اجتماع محضر مؤرخ يتضمن أسماء الأعضاء المشاركين وقائمة بالمخالفات المعروضة في الاجتماع وما تم اتخاذه من إجراءات ويتم توقيعه من قِبل الأعضاء.
- تتحقق اللجنة من ثبوت المخالفة بأي من وسائل الإثبات ويتم إيقاع العقوبات بعد التأكد من استكمال مقوماتها النظامية وسلامة إجراءاتها.
- تمكِّن اللجنة المخالف من الحضور بنفسه أو عبر وكيله لتقديم دفوعه.
- تستدعي اللجنة المخالف وفقًا لنوع المخالفة.
تصدر اللجنة قرارًا على أن يتضمن ما يلي:
أ- رقم وتاريخ القرار.
ب- وصف المخالفة (نوعها، والأقوال والدفوع المقدمة من المخالف – إن وجدت -) ومنطوق القرار وأسبابه.
ج- العقوبات المقررة.
د- تحديد مهلة تصحيح المخالفة – إن وجدت -.
- توقيع جميع أعضاء اللجنة المشاركين، وإذا تبنى أحد الأعضاء وجهة نظر مخالفة فيتم إرفاقها مع القرار وتكون مسببة.
- ترفع اللجنة قرارها إلى الرئيس التنفيذي لاعتماده.
- إشعار المشار لها في المادة (الخامسة والعشرون/2) من اللائحة، ويتم ذلك بالطريقة التي تحددها اللجنة، سواء عن طريق البريد الإلكتروني أو البريد العادي أو أي وسيلة أخرى تقررها اللجنة.
- يحق للمخالف التظلم من القرار الصادر عن اللجنة، وفق الإجراءات المحددة في النظام واللائحة.
- تحفظ اللجنة على جميع الوثائق والمستندات المتعلقة بالمخالفة والقرار الصادر بها لمدة لا تقل عن خمس سنوات، ويمكن الاطلاع عليها من قبل الجهات المخولة بذلك وفق الضوابط والإجراءات المحددة في النظام.
قوانين الوساطة العقارية الجديدة في السعودية
يتم تشديد الالتزام بالنقاط والقوانين المتعلقة بالوساطة العقارية، والتي تتضمن غرامات وعقوبات في حالة عدم الالتزام بها أو تجاهلها، وتشمل هذه النقاط:
- دفع غرامة تصل إلى 200 ألف ريال سعودي في حال تقديم معلومات مضللة أو إخفاء أية معلومات مهمة في العقد العقاري.
- يجب إتمام الصفقة بعد استلام العربون ولا يجوز استرداده إذا لم يتم العثور على أي أخطاء بعد ذلك، ولكن يتم إعادة العربون في حالة عدم إتمام الصفقة لأسباب خارجة عن إرادة الطرفين.
- يجب الحصول على ترخيص قبل العمل في الوساطة العقارية من الهيئة العامة للعقار.
- لا يجوز أن تتجاوز قيمة العربون 5% من قيمة الصفقة، وإذا تجاوزت هذه النسبة فإنه يتم اعتبارها جزءًا من ثمن الصفقة.
تعرف على أهم ضوابط نظام الوساطة العقارية
تم اتخاذ مجموعة من الضوابط والقوانين في نظام الوساطة العقارية لحماية حقوق الأطراف المشاركة في الصفقة العقارية، وتعزيز الشفافية، ونوضح فيما يلي أبرز هذه الضوابط:
- يحظر ممارسة الوساطة العقارية وتقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على الترخيص اللازم من الهيئة المختصة.
- يتطلب عقد الوساطة أن يكون مكتوباً، ولا يمكن الاستغناء عنه، كما يجب على الوسيط إيداع نسخة من العقد لدى الهيئة.
- يتطلب عقد الوساطة الحصول على نسخة من إثبات ملكية العقار أو الحقوق المتعلقة بالعقار.
- يجب تسجيل جميع عقود الوساطة والصفقات العقارية على المنصة الإلكترونية المخصصة للهيئة.
- يتم تحديد العربون بما لا يتجاوز 5٪ من قيمة الصفقة العقارية، وفي حال تجاوزها، يتم اعتباره جزءًا من الثمن.
- يجب أن يحتوي إيصال العربون على بند بياني يفيد بتسليم العربون، ولا يجوز للوسيط الاحتفاظ به.
- يتم تحديد عمولة الوساطة بمعدل 2.5٪، سواء كانت على قيمة البيع أو على قيمة السنة الأولى من الإيجار.
شروط الترخيص لنشاط الوساطة العقارية
هناك بعض من الشروط يجب اسيفائها من أجل ممارسة الوساطة العقارية تلك الشروط التي تشمل:
تنص المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية السعودي على الشروط اللازمة للحصول على ترخيص ممارسة الوساطة العقارية للأفراد، حيث يتعين عليهم تحقيق الشروط التالية:
- أن يكونوا بالغين وعمرهم 18 عامًا على الأقل.
- وأن يكونوا غير محكومين في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
- أن يجتازوا بنجاح البرنامج التأهيلي للنشاط المراد ممارسته، وأن يستوفوا الرسوم المقابلة للحصول على الترخيص.
أما المادة الرابعة من اللائحة، فتتحدث عن شروط الحصول على ترخيص ممارسة الوساطة العقارية للمنشآت، حيث يتعين عليها تحقيق الشروط التالية:
- أن يكون لديها سجل تجاري ساري المفعول يتضمن الأنشطة التي يتم الترخيص لها.أن يكون المدير المسؤول غير محكوم في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
- أن يكون المدير المسؤول مؤهلا لممارسة النشاط وفقًا لما يحدده الهيئة العامة للعقار.
- أن تتم استيفاء الرسوم المقابلة للحصول على الترخيص باستثناء ترخيص ممارسة التسويق والإعلانات العقارية.
إجراءات الحصول على ترخيص مزاولة مهنة الوساطة العقارية
- يُلزم طالب الترخيص أو وكيله تقديم طلب الترخيص للهيئة مع الالتزام بتقديم بعض البيانات والمتطلبات.
- يتعين على المنشآت تحديد المدير المسؤول ضمن البيانات المقدمة.
- تقوم الهيئة العامة للعقار بدراسة طلب الترخيص والتحقق منه خلال مدة لا تتجاوز سبعة أيام عمل.
- إذا احتاجت الهيئة لأي بيانات أو مستندات إضافية، فإنها تُشعر طالب الترخيص وتُلزمه بإكمال المتطلبات خلال مدة لا تتجاوز سبعة أيام عمل.
- إذا لم يُكتمل الطلب في المدة المحددة، فإنه يُعتبر مرفوضاً.
- بعد صدور القرار النهائي من الهيئة، يتم إصدار الترخيص لطالبه، أو يرفض الترخيص مع ذكر أسباب الرفض وإبلاغ مقدم الطلب بذلك.
- في حال رفض الطلب، تُعيد الهيئة المقابل المالي لطالب الترخيص.
رسوم رخصة الوساطة العقارية
قامت وزارة العدل بتحديد الرسوم الخاصة بإصدار تراخيص مزاولة أعمال الوساطة العقارية. وقد تم تحديد رسوم إصدار الترخيص بمبلغ 10 آلاف ريال للأفراد
